E se a construtora não cumprir o contrato? Imagine você, após procurar por meses o imóvel que deseja e pagar dezenas de prestações, ver que a construtora
não cumpriu com o prazo de entrega. O sentimento de impotência e
desrespeito abala até mesmo a relação familiar, pois os seus membros
ficam frustrados, magoados e decepcionados. Diante da redação amadora do
contrato, que não prevê multa ou apenas um valor simbólico como
penalidade para a construtora inadimplente, é comum alguns membros da
família culpar aquele que conduziu a negociação, por ter sido ingênuo em
assinar um contrato tão complexo sem qualquer consultoria jurídica
especializada.
As desculpas das construtoras são
várias: a falta de equipamentos (andaimes, máquinas), de materiais de
construção, de profissionais qualificados (engenheiros experientes,
pedreiros capacitados etc.) e falha dos fornecedores, para atender o
aumento da demanda, problemas estes agravados pela inexperiência de
novos incorporadores que entraram no mercado e ignoram que a atividade é
complexa e de risco.
Novos construtores
Muitos investidores destinaram grande
parte de seus recursos para a construção civil, atraídos por sua alta
rentabilidade. Vemos comerciantes, médicos, administradores, contadores,
profissionais dos mais diversos seguimentos, que nunca construíram,
assumirem a atividade de construtores.
Construtoras novas, sem capital
suficiente para viabilizar uma edificação, criam uma situação de risco
para o comprador, que é seduzido com a promessa de adquirir a preço
muito atraente um imóvel ainda na planta.
Lançam o empreendimento com
base no recebimento das prestações, mas esquecem que a maior parte dos
recursos será paga após a conclusão da obra e a concessão do
“Habite-se/Baixa de Construção”, já que muitos compradores quitarão o
preço com o financiamento bancário. Mas, ocorre que geralmente o Agente
Financeiro financia o imóvel somente após a abertura da matrícula da
unidade no Cartório de Registro de Imóveis, a qual depende da Baixa de
Construção e da CND do INSS. Assim, vemos prédios inacabados pela falta
de recursos para promover o seu término, que tem alto custo.
O atraso na entrega das unidades tem acontecido até com construtoras consolidadas que aproveitam o “boom”
do mercado para construir além de sua capacidade produtiva, tornando
impossível entregar as unidades no prazo por ela “previsto”.
Contrato
O problema seria evitado caso o
comprador dominasse as complexidades de um contrato de compra e venda de
imóvel na planta e deixasse de agir com base na emoção ou com
ingenuidade. Cabe ao comprador buscar uma assessoria jurídica apta a
reequilibrar o contrato. Mas se a construtora recusar há algo de errado,
pois quem tem confiança na sua capacidade não tem receio de assumir um
compromisso de indenizar, caso não consiga cumprir o que contratou.
Falta de seriedade
Foram as construtoras que deram causa à
falta de mão de obra, assumindo os riscos de não entregar das unidades
no prazo prometido ao lançarem novos empreendimentos, sabedoras de que
não possuíam trabalhadores suficientes cumprir a data de entrega. Muitos
construtores optaram por descumprir o prazo de entrega daqueles prédios
que tinham vendido para ganhar mais com novos lançamentos.
Malícia
Pelo fato de muitos compradores
assinarem contratos sem ler, sem assessoria jurídica especializa e
confiando em tudo que o vendedor promete (mas não escreve), ficam
surpresos ao constatar que não há nenhuma cláusula de multa contra a
construtora, que atrasa um, dois ou mais anos.
Há contratos com redação tendenciosa,
onde a data de entrega do imóvel é colocada de forma confusa, de maneira
a evitar o início da contagem do prazo exato da entrega das chaves. Por
exemplo, uma das maiores construtoras do país passou a inserir que a
data da entrega do apartamento será 30 dias após o recebimento do
financiamento do Agente Financeiro. Isso é absurdo, pois se não termina a
obra, não há como obter o Habite-se/Baixa de Construção, fundamental
para abrir a matrícula da unidade, que constitui requisito para o Agente
Financeiro analisar a documentação do pretendente ao empréstimo.
Abuso na estipulação do prazo de tolerância para atraso
Se um prédio
demora 18 meses para ficar pronto e ocorre atraso de 6 meses, ou seja,
33% do tempo contratado, isto não é tolerância, mas sim uma falha. Há grandes obras (hipermercados, agências bancárias) que são concluídas em apenas 6 meses. A construtora
conta com engenheiros responsáveis pela gestão do projeto, programas de
computador e métodos para precisar o tempo de obra. Por isso sabe
quanto tempo demora para concluí-la.
Diante disso, a estipulação de um prazo tão elástico é uma distorção do conceito do que seja “tolerância”.
Por isso, é importante que o prazo de
entrega seja estipulado com seriedade, sendo estranha a redação de
contratos onde consta que a construtora pode atrasar 180 dias e ainda os
tantos dias decorrentes de chuva em excesso, greve, falta de materiais,
demora das concessionárias de energia elétrica e de água, enfim, a data
de entrega, se torna uma incerteza.
Boa-fé deve prevalecer
A lei possibilita a revisão/anulação de
cláusulas desproporcionais ou abusivas. Assim, mesmo que o consumidor
tenha assinado um contrato com cláusulas que exonerem a responsabilidade
da construtora, possibilitando, por exemplo, o atraso
injustificado na entrega da obra, o consumidor pode pedir a declaração
de nulidade da cláusula e indenização para compensar o atraso. É o que
determina o Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao dizer que são nulas
de pleno direito as cláusulas contratuais que impossibilitem, exonerem
ou atenuem a responsabilidade do fornecedor, por vícios de qualquer
natureza. Além disso, o CDC determina que as cláusulas devem ser
interpretadas de maneira favorável ao consumidor.
Indenização
Qualquer pessoa que adquire um imóvel na
planta ou em construção espera que a incorporadora o entregue no prazo
estipulado no contrato e nos anúncios publicitários.
Curioso notar que até 2009 as
construtoras previam em seus contratos uma multa de 1% ao mês por cada
período de 30 dias de atraso, que é razoável, já que quando o comprador
atrasa o pagamento de alguma parcela, a lei autoriza ao credor cobrar
juros de 1% ao mês, acrescido da correção monetária. Interessante
ressaltar que as construtoras também cobram 1% ao mês do valor do imóvel
pela fruição, quando o comprador rescinde o contrato após ter a posse
do bem.
Ocorre que desde 2011 as construtoras
deixaram de inserir a multa por atraso na entrega da obra, já que ao
vender a unidade sabiam da impossibilidade de entregá-la no prazo
previsto. Entretanto, vemos o Poder Judiciário atento a essas manobras,
pois há várias decisões recentes condenando a construtora a indenizar o
atraso na base de 1% do valor total e atualizado do imóvel, por cada mês
de atraso, além dos danos morais.
Fonte: www.emorar.com.br/construtora-nao-pode-lesar-comprador-no-contrato/
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