O
Conselho Superior do Ministério Público vetou acordo firmado entre a
Promotoria de Justiça do Consumidor da capital paulista e o Sindicato
das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis
Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) no qual se admitia a
chamada “cláusula de tolerância” nos contratos de compra e venda de
imóvel. Em decisão
unânime (19/6), o CSMP considerou que o dispositivo é abusivo e ilegal e
que desrespeita o Código de Defesa do Consumidor. Baseados nesse
entendimento, os conselheiros decidiram não homologar Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o sindicato.
Pela
cláusula de tolerância, as construtoras podem atrasar a entrega da obra
em até 180 dias além do prazo prometido. Segundo a regra, a empresa não
precisa apresentar nenhuma justificativa para a demora e fica livre de
qualquer ônus pelo atraso.
Para os conselheiros do MP, a cláusula
fere o equilíbrio contratual que deve reger a relação entre comprador e
construtora, já que o consumidor não dispõe de benefício semelhante.
“Os
contratos de promessa de compra e venda de imóveis não prevêem um prazo
de tolerância para o pagamento das prestações assumidas pelo
consumidor, após o término dos prazos estipulados para tanto, ficando os
mesmos, ainda, e invariavelmente, sujeitos a multa, juros de mora e
correção monetária, desde o primeiro dia de atraso”, afirma o parecer.
Na avaliação do Conselho, o correto seria a fixação de um único prazo, que já levasse em conta o concedido como tolerância.
Os
procuradores também consideram que a norma contraria entendimento do
STJ, segundo o qual o empresário deve comprovar ocorrência de caso
fortuito ou de força maior para a ocorrência do atraso.
O CSMP
levou em conta na decisão o fato de ainda existir processos que
questionam na Justiça a cláusula de tolerância. “Encontrando-se estas
oito ações civis públicas ainda em curso, nenhuma delas tendo sido ainda
julgadas pela segunda instância, não se pode dar por perdida a batalha
judicial, o que fatalmente ocorrerá se vier a ser homologado o TAC”.
Com
a não homologação do TAC, o acordo relativo à aplicação de multas por
atraso na obra também foi suspenso. O documento previa punição à
construtora somente após o prazo de tolerância ter se esgotado. Nesse
caso, a empresa deveria indenizar o comprador em 2% do valor pago até o
momento do atraso, mais 0,5% por mês atrasado.
Indenização
Advogados que atuam na área de direitos do consumidor comemoraram a decisão do Conselho. Para Marcelo Tapai, o percentuais de indenização previstos no TAC eram baixos. Segundo ele, a Justiça tem adotado a regra de indenizar o comprador em 0,8% do valor do total do imóvel.
Advogados que atuam na área de direitos do consumidor comemoraram a decisão do Conselho. Para Marcelo Tapai, o percentuais de indenização previstos no TAC eram baixos. Segundo ele, a Justiça tem adotado a regra de indenizar o comprador em 0,8% do valor do total do imóvel.
Considerando, por exemplo, um imóvel,
comprado na planta, avaliado em R$ 200 mil e que tenha 30% (R$ 60 mil)
de seu valor pago pelo cliente na fase de construção, a cláusula de
moratória mensal no TAC seria de R$ 300 (0,5% sobre os R$ 60 mil pagos).
Já levando em conta o valor total do imóvel (0,8% sobre R$ 200 mil), a
indenização é de R$ 1,6 mil por mês de atraso.
“O juiz fixa o
valor sobre o imóvel que ele deixou de receber para que o consumidor
consiga pagar um aluguel”, diz Tapai. Em sua avaliação, apesar de o MP
ter elaborado o TAC com o intuito de evitar atrasos, ele diz que os
promotores não fizeram uma avaliação correta do impacto da medida. “Na
pressa, não analisaram adequadamente os valores propostos”.
Já Carlos Artur André Leite,
do escritório Salusse Marangoni Advogados e conselheiro da Comissão de
Habitação e Urbanismo da seccional paulista da OAB, recebeu a notícia da
rejeição ao TAC com “espanto”.
Em sua avaliação, o TAC
beneficiaria a maioria das pessoas que desejam ressarcimento sem litígio
judicial. “Pode não ser a indenização desejada pelo consumidor, mas é
um ponto de consenso” afirmou.
Ele disse que a suspensão do TAC
gera “insegurança jurídica”, especialmente porque já existem acordos
firmados até em outros estados que utilizaram os critérios do termo
rejeitado.
“Os empreendedores ficam inseguros na hora de firmar um acordo com o MP, já que ele pode ser invalidado”, disse.
Em nota,
o Secovi-SP lamentou a rejeição ao TAC, mas afirmou que continuará a
recomendar aos seus associados as cláusulas do termo. A entidade disse
que a cláusula de tolerância é aplicada há décadas no mercado e que,
apesar da não homologação, ela é admitida pelo sistema legal.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2012-jun-26/conselho-mp-derruba-tac-permitia-construtoras-atrasar-entrega
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