Um dos grandes problemas gerados ao consumidor que adquire imóvel na
planta e não recebe na data combinada é a cobrança da taxa de evolução
da obra (TEO). Assim, ao invés de morar no imóvel e amortizar a dívida
contraída para a aquisição do bem, o consumidor/mutuário paga, por culpa
exclusiva da construtora, somente juros de obra, não amortizando sequer
uma parcela do saldo devedor.
Conceituando, a TEO se refere ao valor que é repassado pelo agente
financeiro à construtora de acordo com a evolução da construção.
Contudo, a TEO é indevidamente repassada ao comprador de boa-fé que,
além de ter frustrada a expectativa de receber o seu imóvel na data
aprazada, ainda recebe esse prejuízo no seu orçamento mensal, totalmente
arbitrário e sem justificativa convincente.
Isto é, a TEO somente poderá ser repassada ao consumidor até o prazo
estipulado em contrato para a entrega do imóvel. No entanto, o que
ocorre na prática é que os consumidores permanecem pagando o valor
correspondente à TEO mesmo após expirar o prazo para entrega do imóvel.
Segundo especialistas, nos termos das matérias divulgadas no jornal Gazeta do Povo1
e das palavras de José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec, “o
consumidor deve ir à Justiça para buscar o ressarcimento destes juros
pagos após a previsão do término da obra pela construtora, pois é ela
quem está causando prejuízo. A Caixa apenas emprestou o dinheiro e,
neste caso, o banco não é solidário”.
Outrossim, segundo a ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da
Habitação), “se o imóvel já deveria estar pronto e a planilha da Caixa,
que mostra a evolução teórica dos encargos durante a fase de construção,
já tiver sido ultrapassada, há a possibilidade de os consumidores
entrarem com uma ação judicial pedindo que os valores pagos como
encargos da construção, após a data prevista para a entrega da obra,
sejam revertidos em amortização”.
Não é outro o entendimento recente do TJPR, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARAÇÃO DE
NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EVIDENCIADA DA CONSTRUTORA – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – RESSARCIMENTO DEVIDO
– LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL IN RE IPSA, DIANTE DAS
CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO – ATRASO DE MAIS DE 2 (DOIS) ANOS E MEIO
NA ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇAS INDEVIDAS – CARÁTER PUNITIVO –
MINORAÇÃO DO QUANTUM DIANTE DO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE PARA R$ 10 MIL
– CUSTAS E HONORÁRIOS MANTIDOS CONFORME DEFINIDO NA SENTENÇA – RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 7ª CC – AC – 1090155-8 – rel. Des. Antenor
Demeterco Junior – Unânime – J. 13.05.2014)
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATERIAIS C/C REVISÃO CONTRATUAL – JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES OS
PEDIDOS INICIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA QUANTO
À DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA –
INADMISSIBILIDADE – PERTINÊNCIA SUBJETIVA DEMONSTRADA NO TOCANTE AO
DEVER DE RESSARCIMENTO DE TAIS VALORES DEVIDO AO ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA (…) CABE A RÉ RESSARCIR AO AUTOR OS VALORES A TÍTULO DA TAXA DE
EVOLUÇÃO DE OBRA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – NÃO
CABIMENTO – MEROS DISSABORES DA VIDA CIVIL NÃO CARACTERIZAM DANO MORAL –
MAJORADAS AS VERBAS HONORÁRIAS PARA O PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO)
SOBRA O VALOR DA CONDENAÇÃO – NÃO ASSISTE RAZÃO A APELANTE MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A – ASSISTE RAZÃO EM PARTE AO APELANTE RONI
ANDERSON PETERS – SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO – RECURSO
INTERPOSTO PELO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 6ª CC – AC – 1073442-2 – rel. Des. Benjamim Acacio de Moura e Costa – Unânime – J. 04.02.2014)
Seguindo a mesma linha, o TJMG, em dois julgados recentes, e o TJSP, também assim decidiram:
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CONSTRUTORA – DANO
MORAL RECONHECIDO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESTITUIÇÃO DEVIDA. Comprovado o atraso injustificado e de longo tempo na entrega do
imóvel prometido, impõe-se reconhecer o dano moral indenizável e a
necessidade de restituição do valor equivalente a taxa de evolução de
obra suportada pelo comprador ao tempo do atraso. (TJMG, 13 CC, AC
1.0145.13.036914-6/001, rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j.
26/06/2014)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA C/C REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO
DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA- BEM IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO – TAXA DE
EVOLUÇÃO DE OBRA – PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO NA
ENTREGA DO “HABITE-SE”- RESSARCIMENTO DEVIDO – RECURSO PROVIDO. Caso a construtora proceda à entrega do imóvel sem providenciar a
tempo e modo a certidão de “habite-se”, deve ressarcir a parte autora
pelos valores efetivamente pagos a título de taxa de evolução da obra
até a entrega do referido documento, tendo em vista a comprovação de sua
mora. (TJMG, 11 CC, AC 1.0024.11.280923-1/001, rel. Des. Wanderley
Paiva, j. 05/06/2014)
APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA DE
EVOLUÇÃO DA OBRA. COBRANÇA EFETIVADA PELO AGENTE FINANCEIRO.
CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO “HABITE-SE”. DANO MATERIAL COMPROVADO.
RESSARCIMENTO. NECESSIDADE. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA. DANO
MORAL NÃO CARACTERIZADO. A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente
financeiro desde o início da construção do empreendimento até a
efetivação do contrato de financiamento, o que somente ocorre após a
expedição da certidão de “habite-se”. Assim, a construtora que entrega o
imóvel sem providenciar a tempo e modo a referida certidão,
impossibilitando a celebração do contrato de financiamento, deve
ressarcir o mutuário pelos valores pagos a título de taxa de evolução da
obra no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do
“habite-se”. (…) (TJMG, AC 1.0024.12.026774-5/001, rel. Des. Marcos Lincoln – Data da publicação: 19/11/2013)
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COBRANÇA
DOS DENOMINADOS “JUROS DE OBRA”, DERIVADOS DO ATRASO NA CONCESSÃO DO
FINANCIAMENTO BANCÁRIO FIRMADO COM A CEF, PELA FALTA DA ENTREGA, PELA
CONSTRUTORA, DA MATRÍCULA DO IMÓVEL COM A RESPECTIVA AVERBAÇÃO DO
“HABITE-SE” – TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENDER EXIGIBILIDADE DOS “JUROS
DE OBRA” E OBRIGAR A CONSTRUTORA A PROVIDENCIAR O “HABITE-SE”. PRESENÇA
DOS REQUISITOS – COBRANÇA ABUSIVA DOS “JUROS DE OBRA” – OBRIGAÇÃO DE
PROVIDENCIAR O “HABITE-SE” MANTIDA – REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA
DIÁRIA PARA R$ 500,00 – AGRAVO PROVIDO EM PARTE. (TJSP, Ag. Inst. Nº
0097235-16.2013.8.26.0000, Rel. Des. LUIZ EURICO, j. 21/10/2013).
Enfim, o importante de tudo é que o consumidor, quando do atraso na
entrega da obra, sempre acione o judiciário e faça o pedido de suspensão
do pagamento da TEO até o final do processo e, caso já tenha pago tais
valores requeira a devolução dos mesmos.
Ao buscar os seus direitos, o consumidores transferirá às
construtoras a responsabilidade pelo seu inadimplemento contratual, seja
por não cumprirem o prazo para entrega, seja por não conseguirem a
certidão de habite-se em tempo hábil.
Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este
tipo de problema procure sempre um advogado com conhecimento neste tipo
de ação e acione o judiciário a fim de pleitear os seus inúmeros
direitos.
1 GAZETA DO POVO, Só a Justiça resolve, diz Caixa sobre atrasos em construção”, Setor Economia, exibida em 07/12/2011; e GAZETA DO POVO, Sem imóvel, mas com a conta, Setor Economia, exibida em 16/10/2011.
Fonte: http://keg.com.br/index.php/taxa-evolucao-obra-ilegalidade/
Esse tipo de ação pode ser ajuizada nos Juizados Especiais ou somente na justiça comum?
ResponderExcluirNão, por tratar-se de causa complexa.
ExcluirDa para entrar na justiça antes da entrega das chaves para suspender essa cobrança considerada abusiva?
ResponderExcluirSim. Um pedido liminar formulado na inicial possui este intento. Att.
ResponderExcluirQual tipo de juizado entrar com a causa para suspender a TEO ?
ResponderExcluirNo contrato que assinei com a construtora diz que:" a data de previsão de entrega do imóvel é 24 meses após assinatura do contrato na Caixa Econômica federal (CEF)" Mas só tem uma coisa a CEF e a construtora se negam a dizer qual a data desta assinatura, pois não consta em contrato. Preciso saber desta data para alegar o atraso da obra ? só sei que era para ter entregue em Junho deste ano.
ResponderExcluirPrezada o início da contagem do prazo se dá da data da assinatura do seu contrato com a Caixa. Att.
Excluirposso entra com uma ação revisional nesse caso ?
ResponderExcluirSim. Proteja seus Direitos.
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