Retenção de 10% do valor do contrato no caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é abusivo

DORIZON FALCÃO LIMEIRA ajuizou ação em face de SILCO ENGENHARIA LTDA e SOLTEC ENGENHARIA LTDA, dizendo em resumo que, em 4.5.04, celebrou com as rés contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado à SQN 109, Ed. Etoile Du Nord, apt. 607, acordando que pagaria R$ 10.000,00 de sinal, R$ 100.000,00 em 50 prestações, e ainda duas intermediárias, a primeira de R$ 285.000,00 e outra de R$ 140.000,00.

Aduziu que pagou o sinal e as parcelas de junho, julho e agosto de 2004, no total de R$ 16.096,62. Mas, em data próxima ao vencimento da primeira parcela intermediária, notificou as rés de que, por motivos alheios a sua vontade, não poderia pagá-la, ocasião em que postulou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos.

Contudo, as rés não restituíram os valores e ainda exigiram R$ 2.628,38 a título de custos operacionais.

Cláusula abusiva é a que viola a boa-fé objetiva, com desequilíbrio contratual e desvantagem exagerada para a parte hipossuficiente. São aquelas que, estipulando obrigações iníquas, colocam o consumidor em desvantagem exagerada, acarretando o desequilíbrio contratual.

Consiste a cláusula penal em pacto, no qual as partes estipulam, previamente, pena pelo descumprimento do contrato. E nela incorre de pleno direito o devedor, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora (CC, art. 408).

Quando elevada, a penalidade, considerada abusiva, deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio (CC, art. 413).

A resilição do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do promitente comprador, não implica na perda da maior parte das prestações pagas.

“Por outro lado, não se pode olvidar que todos os contratos estão sujeitos aos riscos do negócio, não podendo atribuí-los inteiramente ao autor, como o fez o sentenciante a quo. Assim, a solução adequada para a rescisão desses pactos deve observar a situação das partes e a capacidade de cada uma”

A cláusula que prevê, para a hipótese de rescisão, perda de 10% do valor do contrato, não deve prevalecer, posto que, inserida em contrato tipicamente de adesão, afigura-se abusiva, proporcionando vantagem exagerada a uma das partes, em detrimento da outra. 

Apelação Cível nº APC 20050110502747

Fonte: TJDF