Antes de desenvolver a conceituação das diversas modalidades de
usucapião de imóveis urbanos, devemos entender a ideia principal do
instituto, que é a proteção da função social da propriedade.
Apesar da garantia fundamental ao direito de propriedade constante no art. 5º, inciso XXII da CF, esta não se mostra de forma absoluta. O conceito dado pelos romanos (dominium est jus utendi, fruendi, et abutendi re sua, quatenus juris ratio patitur)
não prevalece em nosso ordenamento jurídico, visto que o direito de
propriedade está diretamente relacionado à função social, conforme o
próprio art5ºº, inciso XXIII,CFF, e nos princípios gerais da atividade econômica, através do art.1.7000, incisos I e II daCFF, assegurando dessa forma, conforme o próprio caput do referido artigo, a “existência digna, conforme os ditames da justiça social”.
Em
suma, a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a
função social, atendendo às exigências fundamentais de ordenação da
cidade expressas no plano diretor, conforme reza o art. 182, § 2º da CF.
Com
isso em mente, podemos entender que a usucapião nada mais é que uma
forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei tendo como
objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a
certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.
Dentre os requisitos temos:
- Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
- Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
- Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.
- Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.
Importante salientar que para a contagem do tempo de posse, temos o art. 1.243, CC,
que diz que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido
pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus
antecessores (1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e,
nos casos do art. 1.242 (usucapião ordinário), com justo título e de boa-fé.
Este dispositivo não se aplica à usucapião constitucional, uma vez que a Constituição Federal dá tratamento específico ao tema, conforme enunciado 317 da IV Jornada de Direito.
Fonte: Jus Brasil
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