Necessárias, úteis ou voluptuárias? Saiba diferenciar e aprovar cada uma no seu condomínio

Todo condomínio passa por benfeitorias. É normal aquele sentimento de que “as obras aqui nunca acabam”. Afinal, para manter o local sempre em dia, com boa manutenção, é importante que todos os cantos estejam bem cuidados.

E, claro, para manter tudo em ordem, há a necessidade de investimento. Por isso, estar bem informado para realizar o processo de aprovação em assembleia, de forma correta e dentro da Lei, é essencial. Assim evita-se problemas futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimidade da benfeitoria aprovada.

O primeiro passo é identificar o tipo de obra ou benfeitoria a ser realizada, que, segundo o artigo 1.341 do Código Civil, pode ser cartacterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

É com esses parâmetros - apesar de não serem os mais fáceis de interpretar - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento, e podem inclusive serem requisitadas por moradores. Veja abaixo:
 

Tipos de obras	Ou seja...	Votação mínima
NECESSÁRIAS	As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração* Exemplos:  - Pintura de fachada sem trocar a cor - Impermeabilização de laje por causa de infiltração - Reparos elétricos e hidráulicos - Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc. - Restauração do jardim - Instalação de corrimão em escadas de emergência - Adequação do playground às normas da ABNT - Obras de acessibilidade - Modernização do sistema do elevador - Substituição dos equipamentos de ginástica	- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação (saiba mais) - Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1) - Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos
ÚTEIS	As que aumentam ou facilitam o uso da coisa* Exemplos: - Instalação de coberturas no estacionamento - Implantação e medição de água individual - Instalação de sistema de segurança - Instalação de grades no perímetro do condomínio - Construção ou ampliação de sala de ginástica - Obras para aumento da garagem - Instalação de grupo gerador - Compra de um novo equipamento de ginástica	Maioria de todos condôminos (50% + 1)
VOLUPTUÁRIAS	As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio* Exemplos: - Restauração ou pintura da fachada com cor diferente - Embelezamento da cabina do elevador - Novo projeto paisagístico do jardim - Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito - Fechamento de varandas com projeto específico - Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições - Decoração de áreas comuns	2/3 de todos condômino

(*) Definições do dicionário Aurélio

Fonte: http://www.sindiconet.com.br/7168/Informese/Obras-e-Reformas/Aprovaao-de-obras-em-assembleia