A alteração legislativa conferiu ao
fiador novas possibilidades de se exonerar de suas responsabilidades
contratuais, antes da efetiva devolução do imóvel.
Foram acrescidos dois parágrafos (§ 1º e
§ 2º) ao artigo 12 da nova regra legislativa. Eles prevêem que, nos
casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da união estável, bem como de morte do locatário, a locação residencial
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer
no imóvel.
Nestes casos, o prosseguimento da
locação residencial deve ser comunicado por escrito ao locador e ao
fiador (se esta for a modalidade de garantia locatícia). Assim, o fiador
poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 dias
contados do recebimento da comunicação oferecida pela pessoa que
permaneceu no imóvel, ficando responsável pelos efeitos da fiança
durante 120 dias após a notificação ao locador.
Também sofreu alteração o artigo 40 da
lei, que confere ao locador a possibilidade de exigir novo fiador ou a
substituição da modalidade de garantia, na hipótese, por exemplo, de
prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. Na hipótese em
menção, o fiador ficará responsável por todos os efeitos da fiança
durante os 120 dias subsequentes à notificação ao locador.
No caso acima, em atenção à imposição
legal de que haja uma garantia locatícia, o locador poderá notificar o
locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de
desfazimento do contrato.
Ainda quanto às garantias, é
interessante observar que, na petição inicial da ação renovatória de
locação comercial, aquela proposta visando à renovação compulsória da
locação, deve-se comprovar a idoneidade financeira do fiador do contrato
a renovar, ainda que ele seja o mesmo do pacto anterior.
Anteriormente, era prevista a
obrigatoriedade de indicação de fiador no contrato a renovar,
estipulando, para a hipótese de não ser o mesmo, a sua qualificação
completa. Exigia, por fim, “em qualquer caso e desde logo”, a
comprovação da idoneidade financeira do fiador.
Com relação ao texto antigo da lei, o
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo firmou entendimento de que,
nos casos de indicação do mesmo fiador no pacto a renovar, seria
inexigível a comprovação de sua respectiva idoneidade financeira, se
nunca posta em dúvida. Todavia, diante da recente alteração do texto
legal, deve-se aguardar novo posicionamento jurisprudencial.
Por Beatriz Elias Rebello, advogada (OAB-SPO nº 271.351)
Fonte: www.espacovital.com.br
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