O novo Código de Processo
Civil (CPC) começou a vigorar no último dia 18 de março e trouxe
importantes alterações na forma de cobrança das cotas condominiais em
atraso.
A mais importante delas é a que estabelece
que as cotas passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial,
o que faz com que a cobrança ocorra judicialmente, através de execução,
e torna o recebimento da dívida bem mais rápido.
De acordo com o Código Civil, é dever do
condômino arcar com o pagamento do rateio das despesas ordinárias e
extraordinárias, desde que aprovadas em assembleia. O provento desses
custos é que dá origem à instituição do condomínio, com uma Convenção
Condominial, onde todos possuem direitos e deveres.
No novo normativo, os condomínios não
esperam mais pela fase de conhecimento – na qual se produzem as provas
necessárias para que o julgador tenha elementos suficientes para
proferir uma sentença –, pois, com a natureza de título extrajudicial, o
crédito da taxa condominial passa a ser executado.
A partir da citação do devedor, haverá o
prazo de três dias para a quitação da dívida ou a nomeação de bens que
serão penhorados, sob o risco de que o imóvel que originou o passivo
entre no rol empenhado.
Na prática, isso significa que, não
ocorrendo o pagamento do saldo devedor no prazo de três dias, o Oficial
de Justiça voltará à localização do condômino para lavrar a Ordem de Penhora
– documento que informa que o bem servirá de garantia da dívida. Essa
informação também constará na matrícula do imóvel e no atestado
devolvido ao processo judicial para a continuidade do processo de
cobrança.
Outra inovação do novo CPC é a autorização
do Oficial de Justiça realizar a intimação do devedor através da
entrega da correspondência ao funcionário da portaria. Este poderá
recusar o recebimento, se declarar, por escrito, a ausência do
destinatário do documento.
A citação também poderá ser enviada por
correio, bastando que o responsável pelo recebimento das
correspondências assine o aviso remetido (A.R).
Prazo para Recurso
Com a junção da Ordem de Penhora ao
processo, o devedor terá o prazo de 15 dias para ingressar com recurso.
Neste, também existe uma importante mudança trazida pelo Código de
Processo Civil: o embargo somente será recebido pelo juiz, se abordar
questões técnicas, como excesso de execução ou erro de penhora; e não
mais como uma simples defesa por parte do executado.
Passado o prazo para recurso, o devedor,
mediante autorização judicial, poderá ter o nome incluído no Sistema de
Proteção ao Crédito (SPC). O próximo passo será o leilão, cujo bem
poderá ser vendido a qualquer preço, exceto se o valor for muito abaixo
do praticado no mercado.
Documentos necessários para a execução
Para a petição inicial do processo de execução, é necessário anexar o título de propriedade,
a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida contendo o valor
principal, juros, multa, correção monetária; e a ata com a previsão
orçamentária e a devida divisão de valores para cada unidade, além da
segunda via dos boletos não pagos.
Se a unidade devedora possuir fiador ou credor hipotecário ou usufrutuário, o mesmo também deverá ser intimado.
No caso de não haver a disponibilidade de
todos os documentos citados acima, é possível ingressar com uma ação de
cobrança de cotas do condomínio, ao invés da execução.
O que pode-se concluir é que a natureza de
título extrajudicial para as cobranças condominiais em atraso garante
os princípios básicos de certeza, liquidez e exigibilidade, e asseguram,
através da aplicação jurídica correta, a solução do conflito de maneira
rápida e eficiente.
Fonte: https://jus.com.br/artigos/48032/novo-cpc-altera-forma-de-cobranca-das-cotas-condominiais-em-atraso
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