O mercado brasileiro vem observando o crescimento expressivo dos
números e negócios imobiliários. O mercado vem batendo seguidos recordes
diante dos avanços institucionais recentes que garantiram um ambiente
de maior segurança ao investidor, combinado ao crescimento da renda das
famílias.
O aumento é tão expressivo que o crédito imobiliário saltou de pouco
mais de R$ 5 bilhões em 2002 para R$ 57 bilhões em 2009, números que
foram superados em 2010.
Com isso, as construtoras e incorporadoras vem praticando inúmeras
ilegalidades, valendo-se da vantagem econômica e técnica que possuem
frente aos consumidores, para baterem suas metas e acumularem lucros
recordes.
Uma das mais comuns e infelizes ilegalidades constantes dos contratos
parecem estar com os dias contados. O prazo para entrega do imóvel
novo, que praticamente nunca é respeitado, vem seguido de uma cláusula
unilateral da possibilidade de prorrogação por até 180 dias. Prática
comum nas escrituras, esta cláusula pode ser afastada por sua
abusividade e patente nulidade, diante da proteção exercida pelo Código
de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, ainda que não obedeçam ao prazo estabelecido,
raramente (ou quase nunca) há estipulação de multa pelo atraso na
entrega em favor do consumidor comprador, havendo previsão contratual
apenas de multa em favor da construtora vendedora para o caso de atraso
no pagamento de qualquer parcela. Este ponto vem sendo observado pelos
Tribunais que estabelecem a multa, por equidade, em favor do consumidor
para o caso de atraso, além de fixação de juros, como bem preceitua o
Código Civil quando trata do inadimplemento das obrigações.
Estas situações ensejam o questionamento judicial dos contratos,
muitas vezes facultando aos consumidores a rescisão do negócio por culpa
da construtora, como em recente caso envolvendo um dos mais nobres
empreendimentos no Rio de Janeiro
(http://www.conjur.com.br/2010-mai-29/cyrela-indenizar-compradores-nao-entregar-imovel-prazo).
Por seu turno, numa derradeira demonstração de força das construtoras
e fraqueza dos consumidores, aquelas contratam serviços de corretagem,
escolhem a empresa ou corretores, fixam os percentuais de remuneração,
mas empurram para o consumidor a obrigação de custear este serviço
prestado à própria construtora para divulgação do seu produto e
prospecção de clientes. De fato, o custo da corretagem pode ser ajustado
entre as partes, mas o silencio jamais pode denotar que o consumidor
anuiu com esta imposição. Até porque, via de regra, no momento da
contratação o comprador comparece num stand de vendas do lançamento
imobiliário, é recebido num apartamento modelo com um gelado espumante e
gentilezas que tornam aquele sonho presente. Depois de tocarem naquele
sonho, decididos a comprar o imóvel, os consumidores sentam à mesa com
um representante da vendedora que indica o preenchimento de uma meia
dúzia de cheques, dando um recibo daquele sinal de venda. Após festejos,
parabenizações e sensação de aquisição de um sonho, passada a euforia
inicial, o consumidor constata que pagou pela corretagem daquele
negócio, uma prestação de serviços contratada pela e para a construtora,
nem mesmo tendo opção de escolha. É o conhecido pacote fechado, não
restando ao consumidor qualquer liberdade para contratar ou não.
Se por um lado há a clara ilegalidade na imposição do custeio daquele
serviço contratado pela construtora, com bases, prazos, valores,
condições negociados exclusivamente por ela, por outro há quem diga que o
consumidor assumiu aquele “serviço”, com o que data vênia não há como
concordar. Até porque as construtoras ao contratarem a corretagem e
imputá-la a pagamento pelo consumidor, exonera-se da tributação que
teria sobre seu faturamento, sem contar com o enxugamento de sua folha
de pagamentos, uma vez que não precisa mais de sua força de vendas,
utilizando-se de uma disfarçada terceirização, que é diretamente paga
pelos consumidores.
Por seu turno, não só o Código de Defesa do Consumidor protege os
compradores desta abusividade e ilegalidade, como também o Código Civil
estabelece pelo princípio da atração das formas que todos os negócios
acessórios ao principal devem revestir das mesmas formalidades. Desta
forma, o contrato de corretagem, ainda que se entenda válido, para que
pudesse se imposto ou assumido pelo consumidor, teria que constar da
escritura pública de promessa e/ou compra e venda. E assim, minimamente
por não revestir desta formalidade, trata-se de um negócio nulo, sem
qualquer amparo legal.
Não bastasse, o próprio Código de Defesa do Consumidor traz garantias
suficientes para afastar esta cobrança dos consumidores que, uma vez
tenham suportado tais encargos, tem a faculdade de postular na justiça
seus direitos, para declarar a ilegalidade desta cobrança e fazer
incidir a norma protetiva do parágrafo único do artigo 42, que determina
a devolução em dobro da quantia cobrada indevidamente, acrescido de
correção monetária e juros legais, como vem assegurando as decisões mais
recentes dos Tribunais.
Fonte: https://jus.com.br/artigos/33817/ilegalidades-na-compra-e-venda-de-imoveis-em-construcao
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