20 de maio de 2016

Compra e Venda de Imóveis

O consumidor que quiser adquirir um imóvel deve procurar realizar o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). Antes de assinar o contrato de compra e venda, porém, é preciso ler atentamente todas as cláusulas e, em caso de dúvida, procurar orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado. O contrato deve ainda ser assinado pelas partes e por duas testemunhas e ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para garantir a efetivação do negócio.
 
Quando o pagamento for concluído, o consumidor deve providenciar a escritura definitiva do imóvel, que também precisa ser registrada em um Cartório de Registro de Imóveis.
 
Como se trata de um bem de consumo durável, o consumidor tem até 90 (noventa) dias para reclamar de problemas no imóvel (vícios) que sejam de fácil constatação, e 90 dias, contados a partir do momento da constatação, para reclamar de problemas de difícil identificação.
 
Nos casos de imóveis comprados na planta, primeiramente, o consumidor deve verificar se o empreendimento está regularizado, ou seja, se a planta do imóvel foi aprovada pela prefeitura Municipal, se o empreendimento foi registrado em Cartório de Registro de Imóveis e se não está hipotecado. Além disso, é preciso verificar, no contrato, informações referentes ao tipo de material e equipamentos que serão utilizados no imóvel. O consumidor deve exigir o cumprimento da oferta feita (art.35,I CDC) pelo empreendedor. Se isso não ocorrer, o consumidor pode exigir que este fornecedor ofereça outro imóvel equivalente ao primeiro ofertado ou a rescisão contratual e restituição do valor pago (devidamente corrigido) e, ainda, idenização por perdas e danos.

Financiamento de Imóveis

       Antes de fazer um financiamento para aquisição de um imóvel, é preciso avaliar as opções de planos, taxas de juros e prazos de pagamento que estão sendo oferecidas no mercado. No caso do pagamento das parcelas ocorrer antecipadamente, o consumidor tem direito à redução proporcional dos juros e demais acréscimos, previsto pelo código de defesa do consumidor. Por outro lado, o não pagamento das parcelas pode acarretar, se estiver previsto em contrato, juros, correção monetária e multa moratória.

Locação

        A locação de um imóvel deve ser feita com base em um contrato escrito, assinado pelo locador (proprietário), pelo locatário (inquilino) e por duas testemunhas, podendo ser registrado em cartório. O locador pode exigir, para efetivar a locação, algum tipo de garantia, para o caso de o inquilino não efetuar o pagamento do aluguel. As garantias mais comuns são:
·          
    Caução: faz-se por meio de bens móveis ou imóveis, ou pelo depósito em dinheiro em caderneta de poupança (o valor não pode ser superior a três meses de aluguel e, se não for necessário utilizá-lo, tem de ser devolvido ao locatário ao final da locação, com juros);
·         
     Fiança: garantia oferecida, em contrato, por um fiador indicado pelo próprio inquilino e que se tornará responsável pelo pagamento do aluguel e de outros encargos, se o inquilino não os pagar.
·        
    Seguro fiança: seguro contratado pelo locatário junto de uma companhia seguradora cujo pagamento mensal de determinada quantia garante a cobertura do aluguel não pago.
 
          O contrato de locação deve conter, entre outras informações, o valor do aluguel, o índice de reajuste e sua periodicidade (que não pode ser inferior a um ano). Além disso, tem de informar quais despesas ficarão por conta do locador e quais ficarão a cargo do locatário, como o IPTU. O contrato de locação precisa vir acompanhado de um “Termo de Vistoria”, que deve apresentar a descrição detalhada do estado de conservação do imóvel. A vistoria, porém, deve ser realizada antes da entrada do inquilino e após a sua saída do imóvel.
    
        Se o imóvel apresentar algum vício (problema) que é anterior à sua locação, é responsabilidade do locador resolvê-lo. Assim, por exemplo, se o inquilino, ao entrar no imóvel, notar que há algum dano na parte elétrica ou de esgoto da casa, caberá ao locador solucionar o problema imediatamente, sem nenhum custo ao locatário. Por outro lado, cabe ao inquilino, no final da locação, devolver o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, em acordo com o Termo de Vistoria. Dessa forma, qualquer dano causado ao imóvel, seja pelo inquilino, por sua família ou visitas, deverá ser reparado pelo próprio locatário. Além disso, o locatário não pode fazer nenhuma modificação interna ou externa do imóvel sem o consentimento do locador, por escrito.

Inquilinos X Proprietários

     As despesas relacionadas ao levantamento e conferência de informações sobre idoneidade do locatário e/ou do fiador tem de ser pagas pelo proprietário do imóvel.
    
    No caso de condomínio, o proprietário deve pagar despesas extraordinárias, ou seja, aquelas relacionadas à estrutura do imóvel, por exemplo, a construção de uma área de lazer ou a reforma do hall de entrada. Ao locatário, cabe o pagamento das despesas ordinárias, sendo estas relacionadas à administração e à conservação, além do cumprimento dos regulamentos internos.
    
      O inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mas, para isso, precisa avisar o locador com 30 (trinta) dias de antecedência e pagar a multa estipulada em contrato. O valor da multa deve ser proporcional ao prazo de locação e ao tempo de contrato cumprido. Assim, em um contrato de 12 (doze) meses, em que a multa de rescisão é de três meses de aluguel, se o inquilino sair após seis meses de cumprimento de contrato, ele pagará metade da multa, ou seja, neste caso, um mês e meio de aluguel.
    
      Após o término do contrato, o locador pode requerer a retomada do imóvel a qualquer tempo, ou renovar o mesmo. Lembrando que, na vigência do contrato, apenas em casos específicos o locador pode requerer a retomada do imóvel: quando pela falta de pagamento, infração legal ou contratual ou necessidade de reparos no imóvel por determinação do poder jurídico.
 
Texto: Toni de Bulhões

IBRADCON - Instituto Brasileiro de Direito do Consumidor
 
Fonte: http://www.direitodoconsumidor.org/2012/04/compra-e-venda-de-imoveis.html

Nenhum comentário:

Postar um comentário