O
consumidor que quiser adquirir um imóvel deve procurar realizar o negócio com a
intermediação de um corretor de imóveis inscrito no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis (Creci). Antes de assinar o contrato de compra e venda,
porém, é preciso ler atentamente todas as cláusulas e, em caso de dúvida,
procurar orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um
advogado especializado. O contrato deve ainda ser assinado pelas partes e por
duas testemunhas e ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para
garantir a efetivação do negócio.
Quando
o pagamento for concluído, o consumidor deve providenciar a escritura
definitiva do imóvel, que também precisa ser registrada em um Cartório de
Registro de Imóveis.
Como
se trata de um bem de consumo durável, o consumidor tem até 90 (noventa) dias
para reclamar de problemas no imóvel (vícios) que sejam de fácil constatação, e
90 dias, contados a partir do momento da constatação, para reclamar de problemas
de difícil identificação.
Nos
casos de imóveis comprados na planta, primeiramente, o consumidor deve
verificar se o empreendimento está regularizado, ou seja, se a planta do imóvel
foi aprovada pela prefeitura Municipal, se o empreendimento foi registrado em
Cartório de Registro de Imóveis e se não está hipotecado. Além disso, é preciso
verificar, no contrato, informações referentes ao tipo de material e
equipamentos que serão utilizados no imóvel. O consumidor deve exigir o
cumprimento da oferta feita (art.35,I CDC) pelo empreendedor. Se isso não
ocorrer, o consumidor pode exigir que este fornecedor ofereça outro imóvel
equivalente ao primeiro ofertado ou a rescisão contratual e restituição do
valor pago (devidamente corrigido) e, ainda, idenização por perdas e danos.
Financiamento
de Imóveis
Antes de fazer um financiamento para
aquisição de um imóvel, é preciso avaliar as opções de planos, taxas de juros e
prazos de pagamento que estão sendo oferecidas no mercado. No caso do pagamento
das parcelas ocorrer antecipadamente, o consumidor tem direito à redução
proporcional dos juros e demais acréscimos, previsto pelo código de defesa do
consumidor. Por outro lado, o não pagamento das parcelas pode acarretar, se
estiver previsto em contrato, juros, correção monetária e multa moratória.
Locação
A locação de um imóvel deve ser feita
com base em um contrato escrito, assinado pelo locador (proprietário), pelo
locatário (inquilino) e por duas testemunhas, podendo ser registrado em
cartório. O locador pode exigir, para efetivar a locação, algum tipo de
garantia, para o caso de o inquilino não efetuar o pagamento do aluguel. As
garantias mais comuns são:
·
Caução:
faz-se por meio de bens móveis ou imóveis, ou pelo depósito em dinheiro em
caderneta de poupança (o valor não pode ser superior a três meses de aluguel e,
se não for necessário utilizá-lo, tem de ser devolvido ao locatário ao final da
locação, com juros);
·
Fiança:
garantia
oferecida, em contrato, por um fiador indicado pelo próprio inquilino e que se
tornará responsável pelo pagamento do aluguel e de outros encargos, se o
inquilino não os pagar.
·
Seguro
fiança: seguro contratado pelo locatário junto de uma
companhia seguradora cujo pagamento mensal de determinada quantia garante a
cobertura do aluguel não pago.
O
contrato de locação deve conter, entre outras informações, o valor do aluguel,
o índice de reajuste e sua periodicidade (que não pode ser inferior a um ano).
Além disso, tem de informar quais despesas ficarão por conta do locador e quais
ficarão a cargo do locatário, como o IPTU. O contrato de locação precisa vir
acompanhado de um “Termo de Vistoria”, que deve apresentar a descrição
detalhada do estado de conservação do imóvel. A vistoria, porém, deve ser
realizada antes da entrada do inquilino e após a sua saída do imóvel.
Se o imóvel apresentar algum vício (problema)
que é anterior à sua locação, é responsabilidade do locador resolvê-lo. Assim,
por exemplo, se o inquilino, ao entrar no imóvel, notar que há algum dano na parte
elétrica ou de esgoto da casa, caberá ao locador solucionar o problema
imediatamente, sem nenhum custo ao locatário. Por outro lado, cabe ao
inquilino, no final da locação, devolver o imóvel nas mesmas condições em que
foi recebido, em acordo com o Termo de Vistoria. Dessa forma, qualquer dano
causado ao imóvel, seja pelo inquilino, por sua família ou visitas, deverá ser
reparado pelo próprio locatário. Além disso, o locatário não pode fazer nenhuma
modificação interna ou externa do imóvel sem o consentimento do locador, por
escrito.
Inquilinos
X Proprietários
As despesas relacionadas ao levantamento e
conferência de informações sobre idoneidade do locatário e/ou do fiador tem de
ser pagas pelo proprietário do imóvel.
No caso de condomínio, o proprietário deve
pagar despesas extraordinárias, ou seja, aquelas relacionadas à estrutura do
imóvel, por exemplo, a construção de uma área de lazer ou a reforma do hall de
entrada. Ao locatário, cabe o pagamento das despesas ordinárias, sendo estas
relacionadas à administração e à conservação, além do cumprimento dos
regulamentos internos.
O inquilino pode devolver o imóvel a
qualquer momento, mas, para isso, precisa avisar o locador com 30 (trinta) dias
de antecedência e pagar a multa estipulada em contrato. O valor da multa deve
ser proporcional ao prazo de locação e ao tempo de contrato cumprido. Assim, em
um contrato de 12 (doze) meses, em que a multa de rescisão é de três meses de
aluguel, se o inquilino sair após seis meses de cumprimento de contrato, ele
pagará metade da multa, ou seja, neste caso, um mês e meio de aluguel.
Após o término do contrato, o locador pode
requerer a retomada do imóvel a qualquer tempo, ou renovar o mesmo. Lembrando
que, na vigência do contrato, apenas em casos específicos o locador pode
requerer a retomada do imóvel: quando pela falta de pagamento, infração legal
ou contratual ou necessidade de reparos no imóvel por determinação do poder
jurídico.
Texto: Toni de Bulhões
IBRADCON - Instituto Brasileiro de Direito do Consumidor
Fonte: http://www.direitodoconsumidor.org/2012/04/compra-e-venda-de-imoveis.html
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