Edifícios têm perdido
processos judiciais porque a atualização da convenção de condomínio foi
registrada somente no Cartório de Títulos e Documentos
O documento mais importante de um prédio é a convenção de condomínio, que muitasvezes limita-se
a uma minuta que somente define os limites das áreas privativas e
comuns. Assim, o incorporador atende ao disposto no artigo 32 da lei que
regula as incorporações, possibilitando a negociação das unidades na
planta ou em construção.
A lei determina que a convenção deve
estipular as normas de convivência e de uso da edificação, o destino das
unidades, os direitos e deveres dos condôminos, as penalidades, os
quoruns para aprovação das deliberações, a forma de administração e
convocação das assembleias e outros pontos importantes.
Porém, em decorrência do costume do
brasileiro de se julgar conhecedor de tudo, ignorando que muitas áreas
exigem conhecimento técnico e experiência, os conflitos nos condomínios
acabam sendo agravados.
Quando uma pessoa necessita se submeter a
uma cirurgia do coração, por exemplo, contrata um cardiologista, que se
faz acompanhar por outros especialistas. Da mesma forma, ao projetar um
edifício, diversos profissionais, arquitetos, engenheiros calculista,
civil, eletricista, entre outros, são essenciais para concluir a obra.
Mas quando se trata de elaborar documentos jurídicos, que serão a base
para um magistrado decidir um processo, é absurdo o amadorismo e a falta
de critério.
Normalmente, as convenções são redigidas
por leigos que ignoram os princípios jurídicos e as complexas normas
legais que regulam as relações condominiais e processuais. O que se
constata é que mais de 70% destas convenções encontram-se repletas de
erros e omissões que acabam dificultando a administração do condomínio e
assim passa a gerar conflitos e processos. O resultado são desgastes,
assembleias tumultuadas, prejuízos com insucesso em ações judiciais,
agressões, desvalorização da propriedade e finalmente a mudança de
moradores que acabam por vender suas unidades para encontrar paz e
sossego.
Esses problemas seriam evitados se as
pessoas entendessem que a convenção tem caráter institucional e
normativo, devendo ser elaborada segundo os critérios que regem a
interpretação das leis. Ocorre que o leigo redige a convenção relegando
os critérios jurídicos. Por ser um documento jurídico deve ser
interpretada conforme os seguintes métodos: gramatical, sistemático,
teleológico, sofrendo ainda a influência do processo
histórico-evolutivo. Mas o que vemos é a redação e interpretação baseada
somente no sentido gramatical, que leva a equívocos.
Cláusulas irracionais
Diante dessa realidade, encontramos com frequência convenções com artigos ilegais, confusos e até mesmo inconstitucionais, como o que determina que a portaria será fechada às 23 horas e aberta somente às 6 horas, ferindo assim o direito de ir e vir.
Absurdo maior é quando se estipula
quorum unânime para a alteração da convenção, ignorando que a lei
consagra o quorum de 2/3 do condomínio. Se conseguir unanimidade é
difícil até entre familiares, é praticamente impossível entre dezenas de
pessoas com valores, conceitos e gerações totalmente diferentes.
Mas nada supera a ignorância de “proibir que o condômino vote em assunto de seu particular interesse”,
pois quem estipula essa asneira demonstra desconhecer o que seja um
condomínio. Num condomínio todos os coproprietários têm interesse em
todas as deliberações, pois pelo fato de qualquer deles ser proprietário
de uma fração ideal, as votações das deliberações afetam seu interesse
particular. Dessa forma, numa votação para eliminar o rateio
pela fração ideal que consiste em outra ilógica, pois penaliza
injustamente as unidades maiores quando o edifício é composto por
apartamentos tipo, térreo e cobertura, todos os condôminos têm direito a
votar, sem exceção. Qualquer que seja o resultado do valor da quota do
rateio, todos serão afetados em maior ou menor grau, não podendo
qualquer proprietário ser impedido de se manifestar e votar, sendo,
portanto, nula a cláusula que impeça o voto do condômino.
Outras aberrações chegam a ferir
o direito de propriedade dos condomínios, possibilitando uso irregular
de áreas comuns, possibilitando até usucapião por terceiros, causando
prejuízos irreparáveis. Tais falhas são agravadas pela falta de
interesse dos condôminos em estudarem a convenção e constarem que a
mesma deve ser alterada de forma profissional, para evitar o surgimento
de problemas futuros.
Atualizar convenção não é para amadores
É comum nos condomínios existirem
profissionais e empresários bem sucedidos em diversas áreas, atentos e
com melhor conhecimento geral, que após vivenciarem ou preverem grandes
conflitos decorrentes das falhas da convenção, assumem a aventura de
“atualizar e redigir” novos artigos para convenção. E assim, vemos outro
desastre, pois da noite para o dia, tornam-se verdadeiros juristas,
criando outras normas de forma irregular.
A falta de humildade ou de bom senso em
ignorar que a sociedade evoluiu e multiplicou o conhecimento, que se
tornou muita mais complexa e que tem exigido a cada dia maior
especialização, tem agravado situações de risco e resultado em
prejuízos. Na advocacia existem dezenas de especializações, como na
medicina, engenharia, odontologia e demais profissões, sendo a área
imobiliária uma das mais desafiadoras.
Convenção precária gera prejuízos
Muitos condomínios só percebem que
aprovaram uma rerratificação infeliz da convenção, após muito desgaste
decorrente de um processo judicial, movido por um condômino que foi
devidamente assessorado por um advogado especializado, o condomínio
descobre que a assembleia não é, assim, tão soberana. O condomínio fica
surpreso ao perder a ação judicial, culpa o juiz e procura as mais
infundadas justificativas, que logicamente têm vários fundamentos, menos
jurídicos. A convenção, apesar de consistir numa suposta lei
maior de convivência entre os condôminos, tem caráter subsidiário, esta
sujeita aos princípios constitucionais e às leis ordinárias. Para
comprovar a quantidade de condomínios que foram mal assessorados na
redação da atualização da convenção, basta vermos que muitas
rerratificações foram rejeitadas pelo Oficial do Cartório de Registro de
Imóveis, sendo este o único cartório apto a dar a plena validade à
convenção. Diante da convenção “aleijada e capenga” repleta de falhas
(sendo comum nem ter o quórum qualificado de 2/3) o redator amador tem
enganado a todos ao levá-la a registro no Cartório de Títulos e
Documentos, procedimento esse irregular, pois fere o Código Civil e a
Lei nº6.015/73. O resultado é que o condomínio passa a ter duas
convenções, as quais entram em conflito e geram mais confusão, pois os
novos adquirentes e quem não a assinou não são obrigados a respeitar o
novo texto.
As cláusulas da convenção devem, pois,
ser interpretadas em seu conjunto e de acordo com sua finalidade, sendo
inaceitável o vício de muitos copiarem um modelo, como se todos os
edifícios fossem idênticos e o Brasil só tivesse um padrão de bairro,
uma classe social, um só nível socioeconômico-cultural.
A convenção elaborada por pessoas não
especializadas consiste num instrumento de dúvidas e desacertos, ideal
para aumentar os conflitos inerentes da desconformidade de padrões de
educação, que acabam desvalorizando a propriedade, afetando a saúde e a
tranquilidade dos ocupantes, além de gerar prejuízos com processos
judiciais.
Fonte: http://www.emorar.com.br/convencao-de-condominio-errada-gera-conflitos/
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