Encontrar o imóvel ideal muitas vezes não é a maior dificuldade das
pessoas que desejam alugar um imóvel, na verdade pós escolherem o
imóvel, alguns locatários têm problemas para oferecer a garantia, na
maior parte das vezes, por não conseguirem um fiador. Felizmente, há
outras possibilidades de garantia.
De acordo com a Lei do Inquilinato,
8245/91 em seu art. 37, elenca outra modalidades de garantia que podem
ser dadas pelo locatário ou por terceiro ao locador, ao firmarem o
contrato de locação, a saber, caução (em dinheiro, bens ou em títulos),
fiança ou seguro-fiança. O parágrafo único do citado artigo, veda
claramente, sob pena de nulidade a contratação com mais de uma forma de
garantia.
As garantias no contrato de locação existem para
reduzir o risco de um eventual inadimplemento das obrigações assumidas
pelo locatário.
FIANÇA - A mais utilizada e conhecida das
três modalidades é a fiança, na qual o locatário apresenta uma ou mais
pessoas que, em caso de o locatário não cumprir com suas obrigações
contratuais, assuma as despesas em seu lugar. O fiador deve comprovar
que possui situação financeira para arcar com o débito assumido, ou
seja, o mesmo deve possuir imóveis que devem estar quitados, livres de
ônus, registrados em nome do pretendente a fiador junto ao Cartório de
Registro de Imóveis, não podendo haver usufruto ou imóvel em condomínio
ou em processo de inventário. O fiador que for casado, viúvo ou
divorciado deverá comprovar sua situação e a partilha dos imóveis.
Fiador casado tem de ter a assinatura da esposa no contrato de locação.
Não existe idade para fiador, mas cada imobiliária pode criar as suas
regras, sem com isso ferir o estatuto do idoso.
O
patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado,
pesquisado, a fim de saber se o mesmo tem condições financeiras de arcar
com eventual obrigação inadimplida pelo locatário/afiançado, mas nunca,
em momento algum, ficam seus bens adstritos, vinculados ao cumprimento
da obrigação como muitas vezes pensam e pretendem os
locadores/administradores de imóveis. Não há que se falar, portanto, que
o fiador dá em garantia este ou aquele bem móvel ou imóvel de sua
propriedade, como muitos pensam e trata-se de grave erro.
CAUÇÃO – A primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis.
BEM MÓVEL
– Quando se referir a bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de
Títulos e Documentos. O bem é descrito no instrumento de caução e
avaliado (importante estabelecer valor).
BEM IMÓVEL -
Quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da
matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de
Registro de Imóveis a que pertence. Além disso, e mais comumente,
exige-se a caução em dinheiro, no valor correspondente a 3 meses o valor
do aluguel pactuado. Neste caso, cumprida integralmente a obrigação do
locatário, poderá este último levantar, ao final do contrato, referido
valor, importante frisar, devidamente atualizado. Tal modalidade hoje é
pouco utilizada, uma vez que o valor dado em garantia quase nunca
suporta todas as obrigações devidas pelo locatário, em razão da demora
na efetiva obtenção de sua desocupação do imóvel.
As despesas com
escritura e registro da caução correm por conta do locatário. Por fim, é
certo que seria muito mais trabalhoso, mas o mais correto, caso fosse
adotada a garantia fidejussória num contrato de locação, que fosse neste
incluída uma cláusula em que o fiador devesse, a cada ano do contrato,
renovar a sua ficha cadastral, comprovando sua solvabilidade. Outra
opção, já num contrato em que a garantia prestada fosse a caução em
dinheiro, de que a cada ano e caso a atualização do valor depositado não
fosse suficiente, complementasse o locatário a diferença entre o valor
do aluguel corrigido e o valor depositado como garantia atualizado,
garantindo assim uma menor desproporção entre ambos e evitando um futuro
prejuízo ao locador.
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO - Consiste
na compra de um título de capitalização equivalente a 12 vezes o valor
do aluguel mais as taxas do imóvel a ser locado, valor este que deve ser
pago a vista e é válido pelo tempo que durar a locação. O locatário
concorre mensalmente pela loteria federal ao valor pago pelo título. O
título será resgatado pelo locatário ao final da locação, devidamente
corrigido, após a entrega das chaves do imóvel e quando não houver
débitos.
SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA – Temos em terceiro e
último lugar, o seguro fiança, modalidade esta mais segura e moderna e
que a meu ver deveria ser adotada na maioria das situações. Infelizmente
pelo seu custo, considerado alto por alguns e por exigir do locatário
uma ficha cadastral sem máculas, acaba por impedir e afastar a sua
efetiva utilização.
O seguro tem a finalidade de garantir o locador do prejuízo que venha a
sofrer, em decorrência do inadimplemento do contrato pelo locatário. O
valor do seguro gira de um a três valores de aluguel e encargos por ano,
de acordo com o fator de risco de inadimplência do locatário. O
contrato de seguro é celebrado por um ano, mediante pagamento de um
prêmio que fica sobre a responsabilidade do locatário, podendo ser
sucessivamente renovado, enquanto durar a locação. O locador segurado
não pode alterar o contrato sem a autorização da seguradora. O
pretendente à locação passa por uma análise cadastral da Seguradora. O
seguro é parcelado em até 4 vezes, a 1ª parcela é paga na entrega das
chaves e o pagamento total do prêmio vale por 1 ano, após este período o
cliente refaz o pagamento. É fundamental que haja a renovação da mesma,
senão a locação ficará sem garantia.
Fonte: http://vcosta.jusbrasil.com.br/artigos/164516791/garantias-da-locacao?ref=topic_feed
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