Escolhi esse tema como o primeiro a ser debatido por aqui, pois o
mercado imobiliário vem crescendo cada vez mais, entretanto pouco se
fala nas conseqüências do atraso da entrega do imóvel.
Com o
aumento da demanda, muitas construtoras não conseguem cumprir as obras
nos prazos previstos, e é a partir daí que o sonho de muitos
consumidores começa a se transformar em pesadelo. Dor de cabeça,
prejuízos, e principalmente, a frustração, são alguns dos resultados
conseqüentes do atraso.
Nesse aspecto, a dor de cabeça torna-se
ainda maior quando o imóvel é adquirido na planta. São anos e anos de
espera, para quando finalmente chegar no dia previsto para a entrega, o
imóvel estar longe de ser concluído.
De início, cabe destacar
que nem tudo o que está previsto no contrato de Compra e Venda com as
construtoras é legal. São os famosos contratos de adesão, onde cláusulas
pré-formuladas são impostas aos consumidores, não permitindo nenhuma
discussão sobre o seu conteúdo, apostando no desconhecimento da
população sobre a legislação para incluir diversas cláusulas abusivas.
Sendo assim, iremos abordar alguns direitos do consumidor lesado por essa situação:
1. Prazo de Carência
Deve-se observar no contrato a existência de previsão de um prazo de
carência para o término das obras pela construtora. Seria um adicional
ao prazo previsto para a construtora entregar o imóvel.
Entretanto, muitas construtoras oferecem uma tolerância de 90, 120, 180 e
até 270 dias em alguns casos, sem previsão de multas ou penalidades
pelo atraso. Trata-se de cláusula extremamente abusiva, pois as
obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, com
multas pesadas em caso de descumprimento. Sendo assim, consumidor pode
pleitear seus direitos pelo atraso, sempre que não houver justificativa
para a demora (caso fortuito ou força maior)
2. Dano Moral
Com a configuração do atraso injustificado, cabe a exigência dos danos
morais, isso porque a compra de um imóvel é algo sério, que envolve toda
uma estrutura familiar, o sonho da casa própria, e a frustração pode
demonstrar um descaso da construtora com seus clientes, o que
configuraria o dano moral
Importante destacar que, infelizmente,
os juízes de 1º grau têm negado a procedência sobre o dano moral, mas
tal decisão às vezes pode ser revertida em 2ª instância. Entendemos ser
um absurdo do Poder Judiciário.
3. Dano Material – Lucros Cessantes
Essa indenização ocorre pelos lucros que o adquirente deixou de usufruir, pois poderia alugar o imóvel e auferir lucro.
Da mesma forma, com o consumidor vivendo de aluguel, passa a ter
direito ao ressarcimento durante o período em que a construtora atrasou o
imóvel.
4. Multa Contratual
Em geral, o próprio
contrato estabelece multa pelo inadimplemento, entretanto, somente ao
comprador. Baseado no equilíbrio entre as partes, atrelado aos
princípios da isonomia, boa-fé objetiva, dentre outros, deve ser
aplicada a mesma multa contratual em virtude do inadimplemento
injustificado pela construtora.
5. Taxa de Corretagem
Um ponto bastante interessante a ser discutido é o valor da taxa de
corretagem. Aqui não buscamos tratar daquele corretor que efetivamente
participou da intermediação, sendo procurado pelo próprio adquirente.
Nosso objetivo é tratar sobre a propaganda enganosa. O que não pode
existir é a construtora anunciar um preço do imóvel, e no momento da
assinatura do contrato incluir um valor “por fora” a título de
corretagem, sem acordo entre as partes. O pagamento da comissão deve ser
realizado por quem contratou o serviço.
6. Correção Monetária
Com o efetivo atraso nas obras, o consumidor não deve mais ter o seu
saldo devedor corrigido pelo INCC, e sim pelo INCP, por ser mais
favorável, pois este sofre variação sobre o mercado em geral, e não
pelos custos da construção civil.
Concluindo, os atrasos sempre
geram inúmeros problemas para os consumidores, que podem ingressar em
juízo buscando a reparação do dano sofrido. Importante destacar que
ainda existem outras cláusulas abusivas que comumente são impostas aos
adquirentes, como a taxa de evolução de obra, a taxa condominial (antes
da entrega das chaves), dentre outros. Em casos mais graves, o juiz pode
até fixar multa diária contra a construtora, forçando, assim, a
aceleração da obra. É sempre bom ficar atento na hora de comprar um
imóvel.
Consumidor inteligente é consumidor bem informado.
Fonte: JusBrasil
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