A Caixa Econômica Federal definiu as regras da portabilidade
de financiamento imobiliário com FGTS. Isso quer dizer que os clientes
podem mudar o financiamento de sua casa própria de um banco para outro,
mesmo se tiverem usado recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS). A vantagem seria conseguir uma taxa de juros menor.
As regras foram publicadas no dia 22 de abril no "Diário Oficial" da União, e entram em vigor nesta segunda-feira (5).
O UOL
conversou com três especialistas para responderem a algumas
perguntas-chave sobre o assunto. Foram entrevistados o professor da
Fundação Getulio Vargas (FGV) Samy Dana; o professor da Faculdade
Mackenzie Rio Marcelo Anache; e o advogado especializado em direito
bancário Alexandre Berthe Pinto.
1- Qual o objetivo da portabilidade?
O objetivo é dar à pessoa que fez um financiamento imobiliário a chance
de reduzir sua dívida, procurando melhores taxas de juros em outros
bancos. De acordo com o professor da Faculdade Mackenzie Rio Marcelo
Anache, "a portabilidade aumenta o poder de barganha do cliente e amplia
a concorrência entre os bancos".
2- Qualquer pessoa pode mudar de banco?
Sim. Qualquer um que tenha um financiamento imobiliário usando recursos
do FGTS pode pedir a mudança de banco. O imóvel, no entanto, tem de
estar pronto. Não é possível fazer a portabilidade se a casa estiver na
planta ou em construção.
3- Como funciona?
Primeiro o
mutuário deve encontrar o banco que ofereça as melhores taxas e aceite
receber a dívida. Feita a negociação, a proposta será enviada para o
banco no qual foi iniciado o financiamento, que terá até cinco dias para
fazer uma contraproposta. Se, mesmo com a contraproposta, o mutuário
optar pela mudança, o novo banco deve quitar a dívida que o cliente tem
com a outra instituição e assumir o crédito. Toda a transação será feita
por meio eletrônico.
4- O custo da mudança de banco pode ser repassado para o cliente?
Não. As novas regras determinam que não haja nenhum custo para o
mutuário mudar de banco. De acordo com advogado especializado em direito
bancário Alexandre Berthe Pinto, "como a portabilidade não é sinônimo
de descumprimento da obrigação, será indevida a cobrança de qualquer
multa".
5- É permitido mudar o sistema de amortização da dívida ao fazer a portabilidade?
Não. De acordo com as regras da portabilidade, o sistema de
amortização, que é a maneira como a dívida é parcelada, não pode ser
mudado. Os dois tipos de amortização são: SAC (Sistema de Amortização
Constante), em que as prestações têm valores decrescentes; e tabela
price, em que as parcelas são fixas. Além disso, o prazo que ainda falta
para quitar a dívida do financiamento não pode aumentar ao fazer a
mudança de banco. O professor da FGV Samy Dana afirma que a principal
maneira de o banco oferecer uma proposta melhor é reduzir a taxa de
juros e/ou a taxa de administração.
6- A portabilidade é sempre vantajosa?
Não. A portabilidade nem sempre será vantajosa. Um banco pode oferecer
um taxa de juros menor. No entanto, o mutuário deve estar atento a
custos extras, como gasto com cartório, ou tarifa de confecção de
cadastro. Esses gastos, ao final, podem tornar a dívida maior ao se
fazer a portabilidade. Samy Dana explica que não é suficiente que o
cliente olhe apenas a taxa de juros e a taxa de administração que o novo
banco oferece. "O mutuário deve olhar o Custo Efetivo Total (CET)", diz
Dana. O CET mostrará todas as taxas extras inclusas e o custo final da
negociação. "O banco é obrigado a ceder o CET para o cliente", afirma o
professor.
7- O banco pode obrigar o cliente a abrir uma nova conta ou contratar algum seguro extra para aceitar a portabilidade?
Não. De acordo com o Banco Central, "não há nenhuma condição que deva
ser imposta pelas instituições financeiras para que se use a
portabilidade de crédito". Para o professor Marcelo Anache, "se o banco
forçar o mutuário a adquirir outro serviço, isso pode ser considerado
venda casada". Anache se refere à prática de um vendedor condicionar a
aquisição de um serviço ou produto à compra de um segundo junto. Venda
casada é proibida no Brasil.
8- Os bancos podem negar fazer a portabilidade?
As regras da portabilidade exigem que o banco no qual se iniciou o
financiamento faça a transferência de dívida, caso o cliente a solicite.
No entanto, não obriga outros bancos a aceitá-la.
9- Em qual caso a Caixa, como operadora do FGTS, pode rejeitar a transferência de dívida?
A Caixa, como operadora do FGTS, pode negar a portabilidade caso não
receba as informações da negociação por parte dos bancos envolvidos, ou
se houver inconsistência entre os dados cadastrais e financeiros.
Fonte: http://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2014/05/05/veja-9-perguntas-e-respostas-sobre-mudanca-de-banco-para-financiar-imoveis.htm
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