Por Rodrigo Karpat, advogado (SP)
Garagem é motivo para
uma série conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de
segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em
comunidade em uma grande dor-de-cabeça quando o assunto é a vaga para
estacionar seu veículo. Entre os principais problemas estão: vagas
compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses
espaços por não moradores, carros maiores do que o local disponível,
furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de motos e
automóveis juntos, etc.
Para tentar entender e resolver muitos
destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio.
Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é
destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino
deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua
utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no
interior das vagas. Porém, as regras para a utilização da garagem
depende de cada convenção de condomínio.
Condomínios mais
modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas
comuns da garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a
crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como
alternativa alguns condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e
uma moto na mesma vaga de garagem, quando não existem vagas extras para
motos, desde que não traga incômodo aos demais moradores.
Seja
qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da
convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação
de uma assembléia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil,
que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as
áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e
segurança dos moradores.
Os condomínios não estão obrigados a
oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer forma, é
salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil
acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é
importante que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior
espaço e entrada privilegiada.
A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296,
de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das
pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se
aplica aos condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve
regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a
Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.
É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.
Agora,
as garagens só podem ser alugadas ou vendidas quando existir previsão
expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a
convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembléia de dois
terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com exceção para
os edifícios garagens.
É importante que fique claro que a lei não
veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta
passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Lembrando
que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas
são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as
unidades imobiliárias.
O condomínio deve sempre que possível
tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E os
condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras
estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O
síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos
provocados por causa da garagem, inclusive com aplicação de advertências
e multas previstas na convenção e no regimento interno.
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rodrigo@karpat.adv.br
Fonte: http://espaco-vital.jusbrasil.com.br/noticias/125558832/garagem-em-condominio-regras-e-bom-senso?utm_campaign=newsletter&utm_medium=email&utm_source=newsletter
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