É abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e
venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima
das parcelas pagas pelo promitente-comprador. O entendimento foi
ratificado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.
No caso julgado, um casal de Pernambuco ajuizou ação contra a
construtora para requerer a nulidade da cláusula abusiva e a elevação do
valor restituído em decorrência da rescisão do contrato. No distrato,
coube aos compradores a restituição de R$ 5 mil, sendo que o valor
efetivamente pago foi de R$ 16.810,08.
O Tribunal de Justiça de Pernambuco determinou a restituição do
valor total da quantia paga, com abatimento de 15% correspondentes aos
serviços prestados pela construtora em razão do contrato. A sentença
também consignou que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das
partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade
econômica para suportar o pagamento das parcelas. A construtora recorreu
ao STJ.
Vantagem exagerada
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, o Código de Defesa do
Consumidor, nos artigos 51 e 53, coíbe a cláusula de decaimento que
determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações
pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.
“Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos
prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas
com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do
bem pelo comprador”, ressaltou o relator em seu voto.
Citando vários precedentes, o ministro reiterou que a jurisprudência
da Segunda Seção já consolidou entendimento no sentido da possibilidade
de resilição (modo de extinção dos contratos por vontade de um ou dos
dois contratantes) do compromisso de compra e venda diante da
incapacidade econômica do comprador.
Também registrou que a Corte tem entendido que a retenção de
percentual entre 10% e 25% do valor pago seria razoável para cobrir
despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.
Fonte: STJ
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